Tutto quello che devi sapere per affittare o comprare una casa in Argentina

L’ARGENTINA sta vivendo un vero e proprio processo di industrializzazione, i servizi, le comunicazioni, il commercio, l’industria sono settori in pieno sviluppo. Il basso costo delle case e dei terreni,e le tradiuistoqzioni economiche di stampo europeo, attirano gli investimenti da parte di molti europei.

L’Argentina, superata la crisi dell’anno 2001, ha avuto una veloce ripresa ,e si è avviata verso la stabilizzazione economica, il basso costo delle case, e le tradizioni sia di vita, sia economiche di stampo europeo, stanno attirando gli investimenti da parte di molti.
All’inizio dell’anno 2005, la moneta brasiliana , si è rafforzata di oltre il 20% rispetto alla nostra  rendendo i costi produttivi argentini più competitivi rispetto a quelli brasiliani ( vedi articolo sul sole 24 ore del 13/12/2005 “ L’Argentina insegue la crescita stabile “ )
Il P.I.L. Argentino è stato del 8.6% nel 2005 vedi il Sole 24 ore del 31/01/2006 pagina 7.
Sono investimenti a basso rischio, con possibilità, in caso di sfruttamento del terreno o dell’affitto dell’immobile, di avere una rendita, stimata dell' 8-10 % .

Non bisogna dimenticare che il valore delle case si rivaluta sempre.

In questo momento in cui il cambio dell'euro è favorevole rispetto al dollaro, e le borse non garantiscono la tranquillità necessaria, acquistare terre e proprietà in Argentina è considerato un buon investimento dagli operatori del settore. In Argentina le transazioni di compravendita di terreni sono sempre in dollari. La legislazione Argentina prevede e protegge l'acquisizione di terre da parte di cittadini europei.

Le proprietà in linea generali vengono affittate quindi a voi rimane solo il compito d'incassare gli affitti. Le tasse vengono pagate in Argentina, inoltre è possibile trovare i documenti necessari per le conversioni di patenti o certificati per uso eredità ecc.
L’Argentina è una terra fertile ricca d’acqua il terreno si può affittare, per ogni tipo di coltivazione o per l’allevamento del bestiame.

PER PRIMA COSA DEVI ESSERE IN POSSESSO DI UNA CEDULA DE IDENTIDAD .

CDI (Cédula de Identidad).

Il documento più  importante, quando devi comprare un immobile in Argentina (se ancora non sei in possesso del DNI e del CUIT), è la “Cédula de Identidad”, che ti permette di pagare le imposte nel Paese. Il CDI è semplice da conseguire, pero richiede la presentazione di un certificato di domicilio ed un certo tempo.

Certificato di Domicilio (da chiedersi al Registro de las Personas)

Questo documento (simile al nostro certificato di residenza)  dimostra che tu stai risiedendo in Argentina. Sappi fin d’ora che potrà essere eletto come domicilio sia l’abitazione di un amico, non necessariamente argentino, che l’hotel dove risiedi temporaneamente.Per ottenere il “Cerdificado de Domicilio” devi recarti, insieme all’amico che ti ospita o insieme al proprietario del hotel, al “Registro de las Personas” (circa la nostra anagrafe) di tua competenza. I documenti necessari che dovranno essere portati al Registro sono: l’ultima fattura di un servizio (luce, gas, telefono)e il DNI,  intestati al nome di chi ti ospita, il tuo passaporto e due fotografie tipo tessera.  Pagherai una piccola imposta ed otterrai il certificato di domicilio.

CDI (lo stesso giorno all’ ufficio AFIP più vicino).

Appena in possesso del certificato di domicilio potrai recarti alla sede AFIP (simile alla nostra Agenzia delle Entrate) più vicina. Li dovrai staccare un turno ed armarti di pazienza e aspettare. All’addetto AFIP dovrai consegnare due fotocopie del passaporto ed il certificato di domicilio. Ti verrà chiesto di compilare un formulario (in spagnolo), non è difficile da capire, se però hai problemi per la traduzione ti consigliamo di andare con un amico che parla spagnolo.

Compilato il formulario dovrai aspettare di essere chiamato nuovamente da un’altro funzionario AFIP a cui consegnerai le copie del passaporto e del certificato di domicilio. Terminate alcune operazioni riceverai copia de tuo nuovo CDI.

Conserva la copia del CDI che ti verrà richiesta più volte in tutte le operazioni fiscali e finanziarie.

COME AFFITTARE UNA CASA O UN APPARTAMENTO.

Contratto di 24 mesi.
In Argentina i contratti di locazione per uso abitazione sono di 24 mesi. Se il contratto viene stipulato in un’agenzia immobiliare una mensilità viene trattenuta dall’agenzia come costi di commissione. Trattare direttamente col proprietario è più vantaggioso ma non è sempre facile e se ciò avviene è quasi sempre col passaparola. Normalmente il proprietario chiede uno o due mesi anticipati che vengono trattenuti come cauzione e ritornati alla scadenza del contratto.

Garanzia.
E’ prassi comune in Argentina chiedere la “garanzia proprietaria”. In altre parole il proprietario della casa o dell’appartamento pretende un garanzia scritta da parte di un’altro proprietario di immobile ( nello stesso comune di residenza) in caso di mancato pagamento dell’affitto da parte dell’inquilino. Questo perchè le cause civili sono molto lunghe e finchè il giudice non ordini lo sfratto molti inquilini insoluti possono occupare indebitamente l’appartamento anche per molti mesi oppure arrecare danni all’immobile.

Notaio (Escribano).
Una volta pattuito il tutto l’atto di locazione verrà portato da un notaio dove dovrai recarti col tuo passaporto e CDI per firmare il contratto.

INFORMAZIONI UTILI
Per uno straniero che non conosce la città argentina in cui intende risiedere la soluzione migliore per affittare una casa è quella di rivoolgersi ad una delle tante agenzie immobiliari oppure leggere ogni giorno gli annunci immobiliari sui principali quotidiani. Non tutti i proprietari affittano tramite agenzia, molti lo fanno direttamente, e questo è sicuramente più economico. Il problema principale rimane la fiducia, non conoscendoti chiedono quasi sempre una garanzia proprietaria da parte di terzi. Ovviamente se non conosci nessuno che possa garantire per te dovresti risolvere il tutto pagando alcune mensilità ( 6/12) anticipatamente. Se non arrivi a fare ciò non ti resta che la via degli hotels. Molti hotels applicano delle tariffe speciali per i “mensuales”, coloro che soggiornano per molti mesi. In genere sono hotels modesti da una stella ma comunque confortevoli. Spesso non è quello che vuoi ma all’inizio non hai altra scelta. Se intendi stabilirti a Mar del Plata ti consigliamo l’Hotel WILTON che si trova nel centro della città e propone una soluzione confortevole  a prezzi molto economici (per tutto l’anno fatta eccezione di gennaio e febbraio, alta stagione) e serietà garantita.

COME COMPRARE UNA CASA O UN APPARTAMENTO.

IMPORTANTE! LEGGERE ATTENTAMENTE!
Dal giugno 2012 una legge argentina proibisce l’acquisto e la vendita di valuta straniera (euro, dollari, yen…), fatta eccezione che per motivi di turismo e per importi limitati. Gli immobili che prima di tale data venivano venduti in dollari USD ora per legge devono essere venduti in pesos argentini. Tutto ciò ha creato la cotizzazione del cosiddetto dollaro blue o dollaro parallelo. Mentre il cambio del dollaro ufficiale è oggi di 1 $USD = 5 pesos argentini , il dollaro parallelo e’ arrivato a 1 $USD = 7,5 pesos argentini. Nel mercato immobiliare viene cotizzato un promedio che corrisponde circa a 1$USD = 6,5 pesos. Comunque molti proprietari di immobili chiedeno anche un cambio più alto. Ovviamente anche  l’Euro viene accettato e sul mercato parallelo oggi ha una quotazione di 1€ = 10 pesos argentini quando sul cambio ufficiale è di 6.4. Risulta evidente che oggi pagare un immobile in cash (dollari o euro) è il modo più vantaggioso in quanto è molto difficile, se non quasi impossibile, comprare queste valute “pregiate” in Argentina.  Lo straniero che intende farlo deve trovare il modo di passare le dogane degli aeroporti.

Come inviare o portare il denaro in Argentina.

La maggior parte delle proprietà in Argentina vengono acquistate in contanti e in dollari. Questo significa che l’acquirente deve per prima cosa preparare l’importo che verrà consegnato in contanti. Esistono vari modi per trasferire il denaro in Argentina, ma alcuni sono più adatti di altri.

• Banca
  tramite bonifico internazionale. Il principale problema è che per effettuare un bonifico internazionale devi prima aprire un conto bancario in Argentina ma per aprire un conto bancario in Argentina devi prima essere residente. Il pagamento a destinazione sarà sempre in pesos argentini e col cambio ufficiale.
  
  Le maggiori banche in Argentina sono:
  • Banco Credicoop
  • Banco de la Nacion
  • Banco Hipotecario
  • Banco Itaú Argentina
  • Banco Macro
  • Banco Patagonia
  • Banco Santander Río
  • Bank of the Province of Buenos Aires
  • Citibank
  • HSBC
  • Transcambio.
• Finanziaria
  XendPay
  Tutti i trasferimenti con Xendpay hanno un costo fisso. Pertanto, sia che desideri inviare 50 euro o 150.000 Euro il costo non cambia, inoltre tutti i trasferimenti sono privi di commissioni evitando al cliente brutte sorprese. Devi informarti se anche in questo caso e’ richiesto aprire un conto bancario in Argentina. Il pagamento a destinazione sarà sempre in pesos argentini e col cambio ufficiale.
• Cash
  significa portarsi il denaro addosso fino a destinazione, può far sorridere ma e’ il metodo più efficace e vantaggioso soprattutto considerato che potrai cambiare gli euro con il cambio parallelo a 10 e non a 6.4.

Prima di comprare una Proprietà in Mar del Plata (o in Argentina)

Prima di comprare una proprietà in Argentina dovrai trovare un immobile di tuo interesse.  Potrai farlo con l’aiuto di un’agenzia immobiliare, di un consulente immobiliare, di un costruttore o cercando le offerte disponibili su gli annunci dei maggiori quotidiani o su Internet.

Se non parli bene lo spagnolo sarà necessario l’aiuto di un bravo interprete e traduttore ufficiale all momento di firmare el boleto, la sena, e la scrittura del contratto. Questo perchè si sicuro che entrambe le parti abbiamo capito completamente le condizioni del contratto.

Ora vediamo le tre fasi principali nell’acquisto di una proprietà

• la reserva ( serve solo a levare l’immobile dalla vendita)
  
• Una volta che hai trovato una proprietà di tuo interesse che corrisponde ai criteri della tua ricerca devi fare la tua offerta che se accettata necessita di una reserva (anticipo di denaro) che va versata all’agente immobiliario o direttamente al proprietario dell’immobile. Se il proprietario accetta la reserva passerete entrambi alla seconda fase.  Per la maggior parte dei proprietari lasciare un importo pari a 5000 $USD è sufficente. Comunque anche in questo caso sono accordi che posso variare a seconda dei casi.  Nel momento in cui viene versata la reserva la proprietà viene tolta dalla vendita, sia nel caso che si tratti di un’agenzia immobiliare che del proprietario stesso. Durante questo periodo (tra la reserva e la firma del contratto) il proprietario può avvalersi della facoltà di cambiare le condizioni di vendita, come ad esempio il prezzo dell’immobile, se l’aquirente accetta le condizioni si va alla firma del contratto, in caso contrario la reserva viene restituita all’acquirente.
• el Boleto de Compraventa
  Quando si arriva ad un accordo con il proprietario dell’immobile allora e solo allora si può firmare il Boleto del Compraventa, che chiude la trattativa tra entrambe le parti. Al momento di firmare el Boleto l’agenzia immobiliare o il consulente immobiliaredevono essere  pagati come pattuito (normalmente il 3% del valore dell’immobile) e l’acquirente paga al proprietario dell’immobile una parcentuale sul valore dell’immobile che normalmente è del 30%. El Boleto de Compraventa è un documento che va fatto dal notaio (escribano) e conservato accuratamente. E’ buona norma leggerlo tutto e comprenderne i punti e le condizioni, se uno straniero non conosce bene lo spagnolo è meglio che si affidi ad un tradutore legale.  La funzione del Boleto de Compraventa è quella di stabilire in quale data si effettuerà la trasferenza della proprietà (scrittura) e specificare che nello stesso giorno l’acquirente pagherà al proprietario dell’immobile tutto l’importo che manca (saldo). Qualora una delle parti dovesse tirarsi indietro perderà una notevole quantità di denaro, se invece a tirarsi indietro è il proprietario dell’immobile egli dovrà pagare all’acquirente il doppio della cifra presente nel Boleto de Compraventa.
• Seña
  Esiste anche la possibilità di andare direttamente alla firma del contratto (scrittura) dopo di aver deciso il prezzo della proprietà. Ciò si può realizzare senza firmare nessun Boleto de Compraventa ma solo firmando un documento chiamato Sena (anticipo). Le agenzie immobiliari spingono il cliente a firmare la Sena dopo il Boleto di Compraventa questo perchè possono incassare la loro comissione prima Anche la Sena è un documento che l’aquirente dovrebbe leggere ed intendere bene col suo avvocato e notaio in modo da vere chiare le condizioni. Con la Sena l’acquirente darà al proprietario un importo più piccolo che non come con il Boleto de Compraventa. Questo importo normalmente è di 10000 $USD.

• Escritura
  

  La escritura es cuando toma lugar el pago final de la propiedad y donde mediante un escribano se transfiere el título de propiedad al nombre del nuevo propietario. Como la propiedad usualmente se paga en efectivo en dólares, debe asegurarse de que la firma de la escritura se realice en un lugar seguro, como ser un cuarto que pueda proveerle su banco. Las cuentas se contarán varias veces luego de que el escribano complete la escritura con la información detallada del nuevo propietario, la ubicación, las dimensiones específicas de la propiedad y cualquier línea de teléfono que venga junto al inmueble.

  El escribano certificará entonces que ha estudiado todos los títulos y que el dueño de la propiedad no posee ninguna restricción para poder vender la propiedad, como ser deudas o hipotecas sin pagar. Todos firmarán la escritura y el escribano entregará al nuevo dueño una copia del nuevo título de propiedad.
  El antiguo dueño de la propiedad puede proveer al comprador una lista de reglas que se aplican al edificio donde está ubicada la propiedad en cuestión, pero esto mismo se podrá encontrar también en posesión del administrador del edificio.

  El dueño de la propiedad tratará de convencerlo de dejar sentado en la escritura un precio menor al de la compra, para intentar evitar impuestos y sospechas respecto de dónde se invertirá el dinero recién adquirido. Esto no es recomendable, además el gobierno está intentando sacar una nueva ley obligatoria para todas las transacciones de propiedades, para que estén públicamente registradas y evitar las actuales distorsiones de precios.

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